Was ist in zehn Jahren mit dem Bodenpreis in einer Landeshauptstadt passiert, die lange als die ruhigere und günstigere Alternative zum Wiener Speckgürtel galt? Für Baugrundstücke in St. Pölten lässt sich das inzwischen recht deutlich in Zahlen fassen: Der ausgewiesene Durchschnittspreis pro Quadratmeter hat sich zwischen 2016 und 2025 mehr als verdoppelt. Wer ein unbebautes Grundstück in 3100 St. Pölten besitzt, geerbt hat oder über einen Verkauf nachdenkt, bekommt daraus eine erste Orientierung – mehr allerdings auch nicht, denn ein Bezirksdurchschnitt sagt nichts über eine konkrete Parzelle aus.
Baugrundstücke in St. Pölten: der aktuelle Wert 2025
Für die Statutarstadt St. Pölten weist die aktuellste verfügbare Auswertung von Statistik Austria (Datenstand 2025) einen Bezirksdurchschnitt von rund 226 Euro pro Quadratmeter Baugrundstück aus. Der Wert ist ein geometrisches Mittel und stützt sich auf Transaktionsdaten der Jahre 2021 bis 2025, die auf das Preisniveau 2025 angepasst wurden. Er beschreibt also nicht einen einzelnen Kaufabschluss, sondern das mittlere Preisniveau eines Fünfjahresfensters.
Für Eigentümer ist das die relevante Ausgangsgröße: Sie zeigt, in welcher Größenordnung sich Baulandtransaktionen im Stadtgebiet zuletzt bewegt haben – und sie ist der Referenzwert, mit dem sich die Entwicklung der vergangenen Jahre einordnen lässt.
Preisentwicklung Bauland St. Pölten seit 2016
Die Jahresauswertungen liegen für St. Pölten durchgehend vor. Damit lässt sich die Entwicklung über eine volle Dekade nachzeichnen:
| Datenjahr | Bezirksdurchschnitt Baugrundstück |
|---|---|
| 2016 | rund 105 €/m² |
| 2017 | rund 112 €/m² |
| 2018 | rund 121 €/m² |
| 2019 | rund 125 €/m² |
| 2020 | rund 118 €/m² |
| 2021 | rund 126 €/m² |
| 2022 | rund 171 €/m² |
| 2023 | rund 178 €/m² |
| 2024 | rund 186 €/m² |
| 2025 | rund 226 €/m² |
Über die gesamte Dekade ergibt das ein Plus von rund 116 Prozent. Der Durchschnittspreis für Bauland in St. Pölten hat sich damit rechnerisch mehr als verdoppelt.
Was sich aus der Kurve ablesen lässt
- Die Dekade zerfällt in zwei Hälften. Zwischen 2016 und 2021 stieg der Durchschnittswert um rund 20 Prozent – ein moderater, gleichmäßiger Verlauf. Zwischen 2021 und 2025 kamen rund 79 Prozent dazu.
- Der größte Einzelsprung liegt zwischen 2021 und 2022 mit rund 36 Prozent. Da die Werte jeweils ein Fünfjahresfenster abbilden, wirken sich solche Sprünge verzögert und geglättet aus – der Markt selbst hat sich also bereits davor bewegt.
- 2020 gab es eine leichte Gegenbewegung von rund minus 5 Prozent gegenüber 2019. Sie ist der einzige Rückgang in der gesamten Reihe.
- Der jüngste Schritt fällt erneut deutlich aus: von 2024 auf 2025 rund plus 21 Prozent.
Aus dieser Reihe lässt sich beschreiben, was war – sie erlaubt aber keine Aussage darüber, wie es weitergeht. Eine Fortschreibung des Trends in die Zukunft wäre reine Spekulation.
St. Pölten im niederösterreichischen Vergleich
Interessanter als die absolute Zahl ist oft die Einordnung. Die Bezirksdurchschnitte für Baugrundstücke 2025 in Niederösterreich zeigen ein klares Gefälle:
- Mödling: rund 624 €/m²
- Baden: rund 347 €/m²
- Wiener Neustadt (Stadt): rund 333 €/m²
- Korneuburg: rund 287 €/m²
- Bruck an der Leitha: rund 252 €/m²
- Tulln: rund 238 €/m²
- Krems an der Donau (Stadt): rund 232 €/m²
- St. Pölten (Stadt): rund 226 €/m²
- Gänserndorf: rund 172 €/m²
- St. Pölten (Land): rund 133 €/m²
- Amstetten: rund 94 €/m²
Zwei Dinge fallen auf. Erstens liegt St. Pölten praktisch gleichauf mit Krems an der Donau und damit im Mittelfeld der niederösterreichischen Städte – deutlich unter den Bezirken des Wiener Umlands, wo Mödling mit dem rund 2,8-fachen Wert an der Spitze steht. Zweitens ist der Abstand zum eigenen Umland beträchtlich: Bauland im Bezirk St. Pölten (Land) liegt bei rund 133 €/m², das Stadtgebiet also rund 70 Prozent darüber. Wer innerhalb weniger Kilometer die Gemeindegrenze überschreitet, landet bereits in einem anderen Preisniveau.
Was das für ein konkretes Grundstück bedeutet
Auf Basis der verfügbaren Durchschnittsdaten aus dem Jahr 2025 liegt der rechnerische Orientierungswert für Baugrundstücke in St. Pölten bei rund 226 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergeben sich als grobe rechnerische Richtwerte:
- 400 m² Grundstücksfläche: rund 90.000 Euro
- 600 m² Grundstücksfläche: rund 135.000 Euro
- 800 m² Grundstücksfläche: rund 181.000 Euro
Diese Beträge sind bewusst als Größenordnung zu lesen. Der tatsächlich erzielbare Preis kann je nach Lage, Widmung, Bebaubarkeit, Zuschnitt, Aufschließung und Nachfrage deutlich davon abweichen.
Warum Durchschnittsdaten nur eine Grundlage sind
Ein Bezirksdurchschnitt fasst sehr unterschiedliche Grundstücke zu einer einzigen Zahl zusammen. Beim Bauland ist die Streuung besonders groß, weil einzelne Merkmale den Wert stark verschieben können:
- Widmung und Bebaubarkeit: Wie viel Baumasse auf der Fläche zulässig ist, entscheidet mit über den Preis pro Quadratmeter.
- Aufschließung: Ob Kanal, Wasser, Strom und eine befestigte Zufahrt vorhanden sind, macht einen erheblichen Unterschied.
- Zuschnitt und Topografie: Hanglage, ungünstige Grundstücksform oder eine schmale Straßenfront verringern die nutzbare Fläche.
- Mikrolage: Innerhalb des Stadtgebiets von St. Pölten liegen ruhige Siedlungslagen, zentrumsnahe Bereiche und Randlagen preislich weit auseinander.
- Altlasten und Rechte: Servitute, Bauverbote oder Verdachtsflächen können den Wert spürbar mindern.
Hinzu kommt: Auf kleineren Teilmärkten schlagen einzelne größere Transaktionen stärker durch. Deshalb sind Jahresvergleiche bei Baugrundstücken mit mehr Vorsicht zu lesen als etwa bei Eigentumswohnungen.
Was der Online-Rechner leisten kann – und was nicht
Der IMMOCHECK24-Rechner verknüpft regionale Durchschnittsdaten mit den Angaben, die Sie zu Ihrem Grundstück machen, und gibt daraus eine unverbindliche Preiseinschätzung aus. Das ersetzt keine individuelle Bewertung, hilft aber, eine realistische Größenordnung zu bekommen, bevor Gespräche mit Interessenten oder Maklern beginnen.
- Leistet der Rechner: eine schnelle, kostenlose und anonyme erste Orientierung ohne Anmeldung.
- Leistet der Rechner nicht: kein Gutachten, keine Verkehrswertermittlung, keine Sachverständigenbewertung und keine Zusage über einen erzielbaren Verkaufspreis.
Für eine Einschätzung speziell zu Ihrer Adresse steht die Ortsseite Baugrundstück bewerten in 3100 St. Pölten zur Verfügung. Alternativ können Sie direkt zum Grundstückswert unverbindlich berechnen.
Hinweis: Die angezeigte Preiseinschätzung ist unverbindlich und ersetzt keine individuelle Immobilienbewertung, kein Verkehrswertgutachten und keine Sachverständigenbewertung. Die Berechnung nutzt regionale Durchschnittsdaten und nutzerseitige Angaben als Grundlage. Der tatsächliche erzielbare Preis kann je nach Lage, Zustand, Ausstattung, Nachfrage, rechtlicher Situation und weiteren individuellen Faktoren abweichen.
Häufige Fragen zur Preisentwicklung von Bauland in St. Pölten
Wie stark sind die Baugrundstückspreise in St. Pölten seit 2016 gestiegen?
Der ausgewiesene Bezirksdurchschnitt lag 2016 bei rund 105 Euro pro Quadratmeter und 2025 bei rund 226 Euro. Das entspricht einem rechnerischen Plus von rund 116 Prozent über die Dekade. Der Großteil des Anstiegs fällt in die Jahre ab 2022.
Was kostet ein Baugrundstück in 3100 St. Pölten aktuell?
Als rechnerischer Orientierungswert für 2025 gelten rund 226 Euro pro Quadratmeter im Stadtdurchschnitt. Für ein Grundstück mit 600 m² ergibt das eine grobe Größenordnung von rund 135.000 Euro. Der tatsächliche Preis hängt stark von Widmung, Aufschließung, Zuschnitt und Mikrolage ab.
Warum weicht der Preis meines Grundstücks vom Durchschnitt ab?
Ein Bezirksdurchschnitt mittelt über sehr unterschiedliche Flächen. Bebaubarkeit, Grundstücksform, Hanglage, Aufschließungsgrad, eingetragene Rechte und die konkrete Nachfrage im jeweiligen Stadtteil führen dazu, dass einzelne Grundstücke deutlich über oder unter dem Mittelwert liegen können.
Lassen sich aus der Preisentwicklung künftige Preise ableiten?
Nein. Die Datenreihe beschreibt vergangene Transaktionen und wurde zudem über Fünfjahresfenster geglättet. Sie erlaubt eine Einordnung des bisherigen Verlaufs, aber keine Prognose. Aussagen über künftige Preise wären nicht belegbar.
Ersetzt der IMMOCHECK24-Rechner eine Immobilienbewertung?
Nein. Der Rechner liefert eine unverbindliche statistische Näherung auf Basis regionaler Durchschnittsdaten. Für eine rechtlich belastbare Bewertung ist eine individuelle Begutachtung durch eine dafür qualifizierte Person erforderlich.
Datenquelle: Statistik Austria, Durchschnittspreise pro Quadratmeter Baugrundstück, Jahresauswertungen 2016 bis 2025 (geometrisches Mittel, jeweils Fünfjahresfenster, angepasst an das Preisniveau des Berichtsjahres).
