Der Immobilienmarkt im Tullner Becken hat sich in den vergangenen Jahren spürbar verändert. Die Bezirkshauptstadt an der Donau liegt nah genug an Wien, um für Pendlerinnen und Pendler interessant zu sein, und weit genug entfernt, um noch Grundstücke in einer Größe zu bieten, die im Wiener Stadtgebiet längst die Ausnahme sind. Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken oder einfach wissen möchten, wo ihr Haus heute steht, stellt sich damit eine sehr praktische Frage: Welche Größenordnung ist für ein Einfamilienhaus in Tulln an der Donau überhaupt realistisch?
Dieser Beitrag ordnet die verfügbaren Durchschnittsdaten für den Bezirk Tulln ein – nicht als Bewertung des einzelnen Objekts, sondern als erste rechnerische Orientierung. Er zeigt außerdem, welche drei Faktoren die Zahlen am stärksten auseinanderziehen und wo Eigentümer erfahrungsgemäß die größten Fehleinschätzungen machen.
Hauspreise in Tulln an der Donau: der aktuelle Orientierungswert
Grundlage sind die Häuserpreise der Statistik Austria mit dem aktuellsten verfügbaren Datenstand: Preisniveau 2025, ausgewertet aus Transaktionsdaten der Jahre 2021 bis 2025 (geometrisches Mittel). Die Werte werden auf Bezirksebene ausgewiesen – für Tulln an der Donau als Bezirkshauptstadt sind das die Zahlen des Bezirks Tulln.
Auf dieser Basis liegt der rechnerische Orientierungswert für Häuser im Bezirk Tulln je nach Grundstücksgröße, Baujahr und Wohnfläche bei rund 2.360 bis 5.490 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Ein häufiger, mittlerer Fall – Baujahr 1961 bis 1990, 90 bis 130 m² Wohnfläche, Grundstück zwischen 610 und 890 m² – liegt bei rund 3.195 Euro pro Quadratmeter.
Die Statistik unterscheidet dabei drei Grundstückskategorien, die für Tulln so abgegrenzt sind:
- Kategorie A: weniger als 610 m² Grundstück
- Kategorie B: 610 bis 890 m² Grundstück
- Kategorie C: mehr als 890 m² Grundstück
Innerhalb jeder Kategorie wird nach Bauperiode (bis 1960, 1961–1990, ab 1991) und nach Wohnfläche (unter 90 m², 90–130 m², über 130 m²) differenziert. Genau diese Aufgliederung erklärt, warum ein einzelner „Quadratmeterpreis für Tulln“ wenig aussagt.
Was Eigentümer aus den Zahlen wirklich ablesen können
1. Größere Häuser haben niedrigere Quadratmeterpreise – und zwar sehr regelmäßig
Der auffälligste Effekt in den Tullner Daten ist die Flächendegression: Je größer die Wohnfläche, desto niedriger der Preis je Quadratmeter. Von der Klasse unter 90 m² zur Klasse über 130 m² fällt der rechnerische Quadratmeterwert um rund 29 Prozent – und das nahezu identisch in allen drei Bauperioden und allen drei Grundstückskategorien.
Für Eigentümer ist das der Punkt, an dem die meisten Überschlagsrechnungen kippen. Wer den Quadratmeterpreis eines kleinen Nachbarhauses auf die eigene, deutlich größere Wohnfläche hochrechnet, landet systematisch zu hoch. Umgekehrt heißt es aber auch: Der Gesamtwert steigt mit der Fläche trotzdem – nur eben nicht linear.
2. Das Grundstück wirkt – aber weniger stark, als viele erwarten
Beim Vergleich der Grundstückskategorien bei gleicher Wohnfläche und gleicher Bauperiode (90–130 m², 1961–1990) ergibt sich von Kategorie A zu Kategorie C ein Aufschlag von rund 16 Prozent. Bei Neubauten ab 1991 sind es rund 23 Prozent, bei Altbauten bis 1960 rund 21 Prozent.
Ein größeres Grundstück schlägt also durch, es verdoppelt den Wert aber nicht. Wer im Bezirk Tulln über eine besonders große Liegenschaft verfügt, sollte zusätzlich die tatsächliche Bebaubarkeit und Widmung im Blick behalten – bei sehr großen Flächen ist das oft der eigentliche Werttreiber, und den bildet keine Durchschnittsstatistik ab.
3. Baujahr: Neubau liegt vorn, dazwischen wird es uneinheitlich
Häuser ab Baujahr 1991 liegen in Tulln erwartungsgemäß am höchsten – in der mittleren Grundstückskategorie rund 21 Prozent über vergleichbaren Objekten der Bauperiode 1961 bis 1990.
Weniger eindeutig ist das Verhältnis zwischen den älteren Bauperioden: In den Kategorien A und C liegen Häuser aus 1961–1990 über jenen bis 1960, in der mittleren Kategorie B kehrt sich das um – dort liegen die Altbauten bis 1960 rund 7 Prozent höher. Solche Umkehrungen entstehen in einzelnen Zellen leicht durch eine dünne Zahl an Transaktionen und sollten nicht überinterpretiert werden. Für Eigentümer eines Vorkriegshauses heißt das vor allem: Das Baujahr allein entscheidet nichts – Zustand, Sanierungsstand und Energiekennwerte tun es sehr wohl.
Drei Rechenbeispiele für Tulln an der Donau
Die folgenden Beispiele sind reine Multiplikationen aus Durchschnittswert und Wohnfläche. Sie ersetzen keine Bewertung, machen die Größenordnungen aber greifbar (Grundstück jeweils Kategorie B, 610–890 m²):
- 120 m², Baujahr 1961–1990: rund 3.195 €/m² → rechnerisch etwa 383.000 Euro
- 120 m², Baujahr ab 1991: rund 3.865 €/m² → rechnerisch etwa 464.000 Euro
- 150 m², Baujahr 1961–1990: rund 2.784 €/m² → rechnerisch etwa 418.000 Euro
Der Vergleich der beiden 1961–1990-Beispiele zeigt den Degressionseffekt deutlich: 30 m² mehr Wohnfläche – also rund ein Viertel mehr Raum – erhöhen den rechnerischen Richtwert um rund 9 Prozent. Wer beim Verkauf mit einer proportionalen Rechnung ins Gespräch geht, argumentiert an den Marktdaten vorbei.
Tulln im Vergleich: Wo der Bezirk in Niederösterreich steht
Im direkten Vergleich derselben Kategorie (Grundstück 610–890 m² bzw. jeweilige Kategorie B, Baujahr 1961–1990, Wohnfläche 90–130 m²) ergibt sich für 2025 folgende Reihung in Euro pro Quadratmeter:
- Mödling: rund 4.473
- Korneuburg: rund 3.524
- Baden: rund 3.244
- Tulln: rund 3.195
- Bruck an der Leitha: rund 3.179
- Wiener Neustadt (Stadt): rund 2.850
- St. Pölten (Stadt): rund 2.813
- Amstetten: rund 2.366
- Neunkirchen: rund 2.203
Tulln liegt damit im oberen Drittel der niederösterreichischen Bezirke: rund 14 Prozent über der Landeshauptstadt St. Pölten, aber rund 29 Prozent unter dem Spitzenreiter Mödling. Der Bezirk profitiert erkennbar von der Nähe zu Wien, erreicht aber nicht das Preisniveau des südlichen Speckgürtels.
Warum der tatsächliche Preis abweichen kann
Durchschnittsdaten fassen viele unterschiedliche Objekte zu einer Zahl zusammen. Im Einzelfall können folgende Faktoren deutlich nach oben oder unten wirken:
- Mikrolage: Ortszentrum, Siedlungsrand, Nähe zur Bahn, Lärm- oder Hochwasserthematik
- Zustand und Sanierungsstand: Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Feuchtigkeit
- Energieeffizienz: Heizsystem und Energiekennwert beeinflussen die Zahlungsbereitschaft zunehmend
- Grundriss und Ausstattung: Raumaufteilung, Keller, Garage, Nebengebäude
- Rechtliche Situation: Widmung, Bebaubarkeit, Servitute, Wohnrechte, Anteilsverhältnisse
- Aktuelle Nachfrage: Zahl vergleichbarer Angebote und Finanzierungsbedingungen zum Verkaufszeitpunkt
Was ein Online-Rechner leisten kann – und was nicht
Ein Online-Rechner ist der schnelle erste Schritt, bevor Termine, Gutachten oder Maklergespräche anstehen. Er kann:
- eine unverbindliche Preiseinschätzung auf Basis regionaler Durchschnittsdaten liefern
- eine realistische Bandbreite statt einer Wunschzahl aufzeigen
- innerhalb weniger Minuten Klarheit über die Größenordnung schaffen
Er kann jedoch nicht:
- ein Verkehrswertgutachten oder eine Sachverständigenbewertung ersetzen
- den Zustand eines Hauses beurteilen, ohne es gesehen zu haben
- rechtliche Besonderheiten oder individuelle Vereinbarungen berücksichtigen
- einen erzielbaren Verkaufspreis garantieren
Für Häuser in Tulln an der Donau steht eine eigene Ortsseite bereit: Haus bewerten in 3430 Tulln an der Donau. Alternativ führt der allgemeine Rechner zum selben Ergebnis: Hauswert und Hauspreis berechnen.
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Häufige Fragen zu Hauspreisen in Tulln an der Donau
Was ist ein Haus in Tulln an der Donau aktuell wert?
Auf Basis der Durchschnittsdaten mit Preisniveau 2025 liegt der rechnerische Orientierungswert für Häuser im Bezirk Tulln bei rund 2.360 bis 5.490 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Ein mittlerer Fall – 90 bis 130 m² Wohnfläche, Baujahr 1961 bis 1990, Grundstück zwischen 610 und 890 m² – liegt bei rund 3.195 Euro pro Quadratmeter. Der tatsächlich erzielbare Preis kann davon deutlich abweichen.
Wie wird der Hauswert für Tulln an der Donau berechnet?
Der Rechner kombiniert regionale Durchschnittsdaten mit den Angaben, die Eigentümer selbst eintragen – vor allem Wohnfläche, Grundstücksgröße und Baujahr. Daraus entsteht eine statistische Näherung, keine geprüfte Bewertung des konkreten Objekts.
Warum weicht der Preis meines Hauses vom Durchschnittswert ab?
Weil Durchschnittswerte viele verschiedene Objekte zusammenfassen. Zustand, Sanierungsstand, Energiekennwert, Mikrolage, Grundriss, Widmung und die Nachfrage zum Verkaufszeitpunkt wirken im Einzelfall stark – nach oben wie nach unten.
Warum ist der Quadratmeterpreis bei großen Häusern niedriger?
Das ist ein durchgängiges Muster in den Daten: In Tulln fällt der rechnerische Quadratmeterwert von der Klasse unter 90 m² zur Klasse über 130 m² um rund 29 Prozent. Der Gesamtwert steigt mit der Wohnfläche trotzdem – nur eben unterproportional. Große Wohnflächen finden zudem einen kleineren Käuferkreis.
Ersetzt der IMMOCHECK24 Rechner eine Immobilienbewertung?
Nein. IMMOCHECK24 ist kein Immobilienmakler, kein Gutachter und kein Sachverständiger. Das Ergebnis ist eine unverbindliche digitale Preiseinschätzung und dient ausschließlich der ersten Orientierung.
Hinweis: Die angezeigte Preiseinschätzung ist unverbindlich und ersetzt keine individuelle Immobilienbewertung, kein Verkehrswertgutachten und keine Sachverständigenbewertung. Die Berechnung nutzt regionale Durchschnittsdaten und nutzerseitige Angaben als Grundlage. Der tatsächliche erzielbare Preis kann je nach Lage, Zustand, Ausstattung, Nachfrage, rechtlicher Situation und weiteren individuellen Faktoren abweichen.
Weitere Preisübersichten aus Niederösterreich: Hauspreise Wiener Neustadt und Quadratmeterpreis Häuser Baden bei Wien.
Datenquelle: Statistik Austria, Häuserpreise 2025 (Transaktionsdaten 2021–2025, geometrisches Mittel), Auswertung auf Bezirksebene.
